中国人民银行和中国银监会日前发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。文件有6方面基本内容，包括严格房地产开发贷款管理；严格规范土地储备贷款管理；严格住房消费贷款管理；严格商业用房购房贷款管理；严格商业用房购房贷款管理；加强房地产信贷征信管理；加强房地产贷款监测和风险防范工作等。本期请专家为读者进行详细解读。

   《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（以下简称927文件）的基本点，是现代的银行消费信贷政策要把住房消费与住房投资严格区分开。也就是说，对于城市居民的住房消费，新银行信贷采取保护及鼓励的方式，仍是较低的住房贷款的按揭比例，但这必须是自住，必须是第一套住房。现在一些言论说，新的信贷政策会让中低收入的民众更加买不起房子，其实，大家只要看一下927文件，这些言论不攻即破。

    这一文件与以往根本性的差别在于，用市场化的工具对房地产进行调控。市场化的方式通过价格机制来调整，地方政府对银行利率、信贷政策无法干预。因此，我们相信央行有能力对房地产市场进行调控，而不是有些人所认为的又是“空调”了。

   第二套房产界定

    大家关注及讨论最多的问题，即对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

    对于这点，文件说得十分清楚，商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，而且贷款无论是在按揭成数上还是利率都采取优惠的方式。927文件对于自住性的住房购买是完全支持的，与以往没有半点改变。

   还有，现在大家最为关注的是利用银行贷款购买住房第二套（含）以上住房的界定问题。在927文件中，其界定不是太清楚，不同的人可以对这个界定有不同理解。比如，第一套住房是以家庭为单位还是以个人为单位？是以全国为范围还是以一个城市为范围？是以现在新信贷政策出台为时点还是以购买者贷款还款时间为时点？等等。对于这些问题，目前市场上不同人根据不同的情况给出不同的解释。这就使927文件存在不少模糊区间，而这些模糊区间也就容易减弱政策的执行力度与效果。

   针对这些问题，市场上有不少意见我认为十分中肯。比如，第二套住房的界定需要建立一个数据集中管理、信息共享的全国房产综合管理系统，集成房管部门、户籍部门、金融部门、税务部门等部门的数据，能综合反映一个家庭或个人在全国范围内拥有房产的真实情况。只要中央政府能下定决心，着手建立信息真实完善的家庭或个人住房数据库，就能为第二套房的界定提供最权威有效的执法基础。

    在927文件中，已经采取了一些制度安排来保证第二套住房认定，比如要求商业银行应提请借款人按诚实守信原则；借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50％等，这些都能对第二套住房的界定起到不小的作用。

   减少投机炒房

   此外，提高按揭比重到40％及利率上升到1.1倍，对房地产市场有什么作用呢？现在市场上说法是，这对有钱人起不到多少作用。但是，我再强调一下，927文件是针对贷款购买者，因此，如果一个人有钱不需要借银行贷款购房，就目前政策而言，他们购买多少房子都不是问题。而政策的着眼点是，利用银行信贷的住房投资者或炒作者。

   如果是利用银行贷款投资房地产，新的信贷政策一是提高了投资者进入房地产市场的准入门槛——过去有20万就可以购买100万的住房，现在同样价值的住房则需要40万了。这也增加房地产投资者机会成本；二是购买第二套住房贷款利率的提高，不仅增加房地产投资者的投资成本，而且增加了投资者的利率风险。

   在927文件中，早些时候市场盛行的转按揭及加按揭也在严格禁止之列。这是目前房地产市场资金进入股市，以及不少地方推动房价快速上涨重要原因。所以，一旦这些金融工具被禁止，那么已经进入市场的投资者就考虑是不是最后一棒的接盘者了。

   927文件相关的内容还有很多，管理层如果能够在细则上进一步制定规则安排，让927文件真正实施，房地产市场投机炒作行为就会减少，中国房地产市场走向哪里就明朗了。（易宪容 中国社会科学院金融研究所研究员）